В соответствии с обзором Центра макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка России, стоимость жилья на российском рынке недвижимости может сократиться в ближайшем будущем практически в два раза. В частности, аналитики ЦМИ сообщили о том, что в настоящее время рынок жилья находится в сильной зависимости от состояния банковской системы, а также мировых рынков капитала. Цены на жилье снизятся по той причине, что ситуация в отечественном банковском секторе значительно ухудшилась. Причем в российских регионах снижение цен будет не таким ощутимым, как в столице.

В соответствии с прогнозами, в ближайшем времени в Москве стоимость недвижимости на первичном рынке сократится почти на 13,6% в национальной и на 21,4% в американской валюте. Что касается вторичного рынка жилья, то на нем снижение составит порядка 3,2% в рублях и 11,8% в долларах. Согласно тем же прогнозам, в следующем году стоимость жилья сократится еще больше и составит 40% в рублях и 60% в долларах на первичном рынке, и 25% и 50%, соответственно, на вторичном. Ожидаемое снижение цен превосходит по своей значимости даже последствия дефолта десятилетней давности.

Большинство экспертов уверено в том, что российский рынок недвижимости понесет существенные потери от мирового финансового кризиса. При этом приблизительные подсчеты потерь, которые провели эксперты ЦМИ, несколько ошарашивают.

В частности, сомнению поддается уместность сравнения текущей ситуации на рынке недвижимости с ситуацией, сложившейся в 1999 году, когда снижение цен на недвижимость достигло отметки в 45–55%.  Проводя параллель между данными событиями, стоит отметить, что к падению стоимости жилья привели совершенно разные по своей природе причины. В 1999 году небывалое снижение цен на жилье было вызвано, в первую очередь, мгновенным и практически полным исчезновением потребительского спроса на недвижимость. В свою очередь, к исчезновению спроса привела четырехкратная девальвация национальной валюты, а также произошедшее схлопывание крупнейших коммерческих финансовых учреждений. Как результат – были безвозвратно уничтожены финансовые накопления жителей Российской Федерации, которые являлись главным фактором, определяющим спрос на недвижимость.

Кроме того, необходимо принимать во внимание и тот факт, что десять лет назад рынок недвижимости не мог сравниться по своим объемам и капитализации с сегодняшним. Дело в том, что сравнительно небольшой и "тонкий" рынок 1999 года был гораздо более подвержен негативным последствиям, что и привело к двукратному сокращению стоимости жилья. Сегодня ситуация складывается несколько другая.

В настоящее время рынок недвижимости, прежде всего, столичный, столкнулся со спекулятивным повышением цен, которое явилось следствием многолетнего платежеспособного спроса. При этом потребительский спрос на жилье до сих пор существует, даже несмотря на то, что мир столкнулся с экономическим кризисом. А главное, он будет существовать и в дальнейшем. Сегодня на спрос оказывает влияние огромное количество потенциальных покупателей, которые просто не могут справиться с растущими ценами. Это притом, что большинство покупателей имеет финансы в американской валюте.

Кстати, многие из них нацелены на быстрое приобретение жилья. Это значит, что квартиры нужны сейчас и непосредственно для

вселения. Ждать, когда рынок окончательно просядет, покупатели не могут, т.к. они вынуждены снимать жилье. Это, в свою очередь, приводит к тому, что сокращается размер денежных накоплений, предназначенный для приобретения недвижимости. Именно поэтому налаженный спрос с выравниванием стоимости жилья постепенно превратится в реальный.

Следовательно, ожидать невероятного падения цен на жилье, о котором постоянно твердят аналитики, особо не стоит. Скорее всего, произойдет плавное сокращение цен. Насколько плавным оно будет, сказать пока сложно, но речь точно не идет о 40-50%, ожидаемых в следующем году.  

Кроме того, существующее предложение тоже выступает не в пользу стремительного снижения цен на жилье. В настоящее время наметилось значительное сокращение объемов жилищного строительства во всех регионах государства. Не приходится рассчитывать и на низкую стоимость недвижимости в столице России. В связи с тем, что московские власти забирают с рынка половину новостроек с дальнейшим ее распределением по социальным программам, приобрести новое жилье в свободной продаже будет не так легко. Напомним, что ранее количество доступных для приобретения квартир составляло ежегодно порядка 2,5 млн кв. м, что для такого мегаполиса, как Москва, очень мало.

В настоящее время можно с уверенностью сказать, что спрос на жилье в связи с сокращением строительства значительно увеличится. Это значит, что столице придется приобретать недвижимость у застройщиков. Тем самым удастся спасти от банкротства предприятия строительного комплекса. Следовательно, в следующем году предложение новостроек в свободной продаже существенно уменьшится, что тоже не поспособствует сокращению стоимости жилья. Что касается самого рынка новостроек, то он выступает в качестве определяющего фактора для вторичного рынка. Другими словами, установившиеся на первичном рынке тенденции найдут свое распространение и на нем.

Отдельный неясный момент касается мнения экспертов ЦМИ, которое строится только вокруг ситуации в банковской области и рынках капитала. В настоящее время данные аспекты оказывают существенное влияние на ипотечное и строительное кредитование.  Как бы там ни было, а  доля приобретения недвижимости по ипотечным кредитам в государстве не такая уж значительная, поэтому не может выступать в качестве определяющей силы на рынке. Что касается снижения объемов кредитования строительства, то оно, наоборот, может повлиять на увеличение цен.

Впрочем, все это, в первую очередь, касается рынков недвижимости в крупных городах Российской Федерации. Не исключено, что ситуация в регионах страны будет развиваться несколько по-другому. Но, скорее всего, сокращение стоимости жилья в регионах будет не меньшим, чем в столице, а даже, наоборот, более значительным. Дело в том, что крупные города являются более привлекательными в плане вложения инвестиций, а значит, именно их рынки получат большее развитие и ликвидность.

Кроме того, необходимо помнить и о том, что в последнее время стоимость недвижимости в регионах увеличивалась одновременно со стоимостью в столице. И это притом, что потребительский спрос на жилье очень невысокий. Так что снижение уровня жизни в регионах в связи, например, с закрытием градообразующих предприятий, вполне возможно приведет к более ощутимому обрушению локальных рынков.

На фоне этого прогнозы экспертов ЦМИ "Сбербанка" вызывают приличную долю сомнения и скепсиса. Не исключено, что подобным образом просто решается вопрос «утрамбовывания» рынка недвижимости. Кроме того, это может быть также сигналом того, что правительство России, наконец, взялось за давно обещанный выкуп новостроек у застройщиков.